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　　露香园天誉售楼处实行全预约制接待，未提前预约的临时到访客户可能无法安排接待。为确保您获得专属置业顾问一对一服务，请提前致电官方热线完成预约登记。

　　售楼处官方专属热线： （户型详解、优惠咨询、看房预约专线，工作日及周末均可拨打）

　　日常营业时间：每日9:00-18:00（法定节假日营业时间可能调整，建议提前致电确认）

　　周末/节假日：8:00-11:30、13:00-20:00（周末客流较大，建议优先选择上午时段）

　　到访核验：凭预约编号+本人有效身份证件入场，信息一致方可安排沙盘讲解、户型实测及样板间参观。

　　服务覆盖：房源咨询、户型讲解、价格公示、样板间预约、购房政策解读、VR实景看房及一对一专属置业服务。

　　露香园天誉售楼处位置热线万/㎡的“老城厢封面”，露香园·天誉是塔尖资产的终局，还是繁华背后的“烟火困局”？

　　在上海顶豪的鄙视链里，有两个词几乎等同于“硬通货”：一个是“黄浦”，一个是“老城厢”。而当位于豫园核心的

　　露香园·天誉（备案名：露璟庭），喊出17.6万/㎡的均价、4600万的总价起步时，它不仅仅是在卖房子，更像是在拍卖一张“上海城市起源地”的入场券。

　　但剥离“700年文脉”、“三国企联袂”、“1.8容积率”这些光环，对于真正准备掏出几千万甚至上亿的买家来说，核心问题依然是：住进这个“明代露香园”原址的体验到底是什么？是收藏了一件“城芯文物”，还是买了一个“好看但不好用”的展品？今天，我们不谈销冠叙事，直接从地段的“割裂感”、产品的“极致与妥协”，到不可回避的持有成本，拆解一下这个2026年黄浦核心最受热议的顶豪项目。

　　露香园·天誉位于黄浦区老城厢核心（旧仓街99弄），处于人民路与河南南路交汇处，由上海城投、上海建工、招商蛇口三大国企联合开发。

　　项目东临豫园、外滩，西接新天地，北望人民广场，南眺陆家嘴，处于外滩-陆家嘴-北外滩“黄金三角”与豫园-新天地“文化三角”的叠加核心。这种位置的优势在于

　　“资源密度”的极致：步行5-10分钟覆盖豫园、BFC、新天地辐射圈；3公里内囊括人民广场、南京东路、淮海路三大市级商圈；紧邻人民路隧道、延安东路隧道，5分钟到外滩，10分钟到陆家嘴。你买的是上海内环内最成熟的“即刻繁华”，不需要等任何规划兑现。

　　距离10/14号线号线米。这个通勤数据在顶豪里属于顶级，但需注意：老城厢的巷道较窄（旧仓街、河南南路等），步行体验不如宽阔马路舒适，雨天或穿高跟鞋会有点考验耐心。自驾方面，虽然紧邻主干道，但老城厢内部路网较密，早晚高峰进出小区需稍微考验车技，且周边易拥堵。3. 城市界面：世界级繁华与老城烟火的无缝拼接

　　这是它最微妙也最两极分化的一点：项目本身是全新的现代海派高层与低密风貌别墅，但周边仍穿插着老式里弄、老大楼和部分待更新地块（乔家路地块等仍在更新中）。你住在几千万的豪宅里，推窗可能看到的是豫园的古韵，也可能瞥见隔壁的老房子。这种“700年上海根脉”的沉浸感，懂的人爱其文化厚度与烟火气，介意的人嫌其不够“统一摩天楼化”或“纯净低密”。它卖的是历史层积感，而非白纸一张的崭新CBD感。

　　项目总建面约34万方（露香园大片区），A地块（天誉）规划高层大平层+风貌别墅，共约428-580户（不同口径），容积率仅1.8，绿化率35%，车位比惊人的1:3.0（全配超充桩），预计2027年6月30日精装交付，招商积余/高力国际物业（高层约15元/㎡/月，别墅约22-32元/㎡/月）。

　　主力大宅。四开间或五开间朝南，面宽超16-26米，横厅或环幕厅，双套房或三套房，独立中西双厨，主卧套间超40-60㎡（含独立衣帽间+双台盆+浴缸）。中高区可270°瞰豫园、外滩、黄浦江S弯、陆家嘴三件套，这是它最大的视觉溢价点。

　　楼王级。五开间朝南，面宽超25米，70㎡+LDKB厅，全套房设计，独立保姆间/家政，私梯入户。实得面积可观，适合多代同堂的家族主理人。

　　仅2套，空中别墅，私人天际泳池，120㎡+空中露台，独立电梯厅，堪比家族私邸。

　　约1.5万/㎡+，嘉格纳/博世厨电、劳芬/当代/杜拉维特卫浴、大金/三菱中央空调、威能地暖、松下/霍尼韦尔新风、全屋净水、华为全屋智能。堆料是顶格的，但部分测评指出，260㎡户型暗卫、部分楼栋间距（约35米）导致低区采光受限等问题。

　　仅约128席（西地块）。石库门肌理、海派风貌、地上3层+地下1-2层，附赠私家庭院（30-120㎡）、挑高客厅（6-7.2米）、百年古树移植权益。毛坯或定制交付，实得面积可达产证面积2倍+。但需注意：老城厢合院别墅的私密性受巷道宽度限制，部分临街户型难免有“市井烟火气”侵扰；且无电梯（部分可加装），老人小孩日常上下楼需考量；庭院实际可用面积与样板间感受可能有落差。

　　约3000-5000㎡高定会所（恒温泳池、私宴厅、雪茄吧、艺术展厅、壁球馆等），“露香池八景”主题园林（复刻明代露香园遗址），保留11-16处历史建筑构件。自带约5.22万㎡“露香天地”高端商业街区（规划爱马仕定制、米其林、非遗手作等）。1:3车位比在黄浦核心乃至内环都是“降维打击”级别。

　　宣传得房率约80%-82%，但部分测评指出260㎡户型存在暗卫、北向次卧偏小；楼栋间距约35米导致低区采光受限；高层得房率虽好于市区均值，但公摊仍占18%-20%。介意“每一平米都要用在刀刃上”的实用主义者需实地测算。

　　深嵌老城肌理，部分楼栋低区或别墅巷道，难免受周边老城厢生活声响、窄路行车不便（大型豪车进出需小心）、部分视角老房子的影响。虽然项目自身私密性好（1:3车位、人车分流、门禁），但“出则繁华入则静”的边界感，不如独立围合的低密墅区那么绝对。

　　4600万起步，主流6000万-1.5亿，别墅套均1.08亿起。客群极窄，二手转手时接盘者需同时具备“钱+圈层认同+喜欢城芯历史感”。它更适合长期持有、家族传承，而非短线套利。且物业费+能源费持有成本极高（大平层年约15-25万+，别墅年约20-50万+）。

　　周边有上海市实验小学、蓬莱二小、格致中学等（新房不承诺学区），属于黄浦中上，但并非徐汇四大、静教院、浦东张江集团这种全市顶尖一梯队。冲着“上海第一学区”来的请慎重。2027年6月交付，需等1年多，期房等待成本与品质兑现需关注。

　　横向看，黄浦核心顶豪（翠湖天地六期、上海壹号院、海玥黄浦源、金陵华庭等）价格已普遍在18万-30万/㎡。露香园·天誉 17.6万/㎡（高层）的均价，处于板块中位偏下（主要是因为它有260㎡“入门款”拉低了均价，高区视野房源单价可能破19-20万/㎡）。

　　约40%是为“豫园300米+外滩/陆家嘴2公里+三轨交”的不可复制坐标买单；

　　懂老城厢700年文脉，愿意为“住在上海源点里”支付溢价，把房子当家族名片与城市藏品传下去。

　　看好黄浦CAZ核心长期价值，愿意拿10年+，主要解决自住+资产保值，不在意短期流动性。

　　老城厢合院虽有私域，但周边有烟火气，高层有公摊和邻里密度，想要“与世隔绝的庄园感”去看佘山或西郊。

　　2026 年上海购房核心新政为 “沪七条”（2026.2.26 起执行），核心是限购大幅放宽、公积金提额、房产税减免、贷款与税费优化，下面按模块整理最新规则与实操须知为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），自2026年2月26日起施行。

　　服务宜居安居，促进职住平衡，聚焦满足居民合理住房需求，《通知》明确进一步调减住房限购政策。一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非上海市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

　　按照上述规定，非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。

　　关于住房公积金贷款政策相关业务，可查询上海住房公积金官网或拨打住房公积金热线”具体咨询。

　　支持居民置换改善需求，《通知》规定自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于上海市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在上海市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

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